재테크 칼럼 >> 실전투자전략

작고 싸게! 실속형 부동산이 뜬다

20100831110845

반세기 이상 ‘불패신화’를 보여 왔던 부동산 시장이 장기침체로 얼음장처럼 얼어붙고 있다. 봄은 왔는데 기존 주택시장 거래는 물론 인기지역 신규분양마저 수요자들로부터 외면당하고 있다. 서울 수도권에서 공급되는 보금자리주택과 같은 저가주택이나 도심 주택, 재개발·뉴타운 일대 다세대주택 등 일부 소액·안전 위주의 종목만이 간간이 거래될 뿐 부동산 실수요자들이 거의 사라지고 있다.

“부동산 팔려다 늙어죽겠다”는 한숨만 깊어가는 가운데 빈 집에 이어 빈 상가, 빈 중개업소까지 늘어 부동산 3공(空) 한파의 3중주가 빚어지고 있다. 이러한 현상은 실수요자들의 실질소득 감소와 고용불안, 기대심리 위축 등이 복합적으로 얽히며 투자재로써 부동산을 외면하고 있기 때문이다. 실전 부동산 전문가들마저 2000년 이후 진행됐던 10년간의 부동산의 대세상승기가 끝나고 부동산값이 긴 조정국면에 들어갔다는 분석을 하고 있다.

앞으로 한국 부동산 시장의 급성장을 이끈 경제·사회적 요인이 거의 쇠퇴하며 10년 이내에 시장의 구조변화가 예상된다면 수요계층의 변화와 투기수요의 감소가 필연적이다. 자산 설계에 있어 부동산 비중을 점차 줄이고 금융자산 비중을 높이는 게 바람직하다. 또 부동산 투자에 나설 때 자본소득 또는 자산증식 보다는 ‘임대소득’과 ‘가치상승’ 차원에서 현금화하기 쉽고 활용성 높은 부동산을 염두에 두고 투자하는 전략이 불가피해 보인다.

부동산시장의 변화에 따라 투자 패러다임도 변화할 전망이다. 실속을 중시하며 안전자산 위주의 투자방식으로 바뀌어 나갈 것이다. 고가 → 중저가, 덩치 큰 주택 → 작고 실용적인 주택, 단기 → 중장기 투자, 투기 → 실수요나 교체수요, 지방이나 도시외곽 → 도심이나 수도권, 직접투자 → 간접투자 형태로 다변화될 것이다. 부동산 자산설계를 준비하며 투자에 나설 때 실속형 부동산을 고르는 안목에 대해 알아보자.

가까운 곳에 투자하라

원정투자는 오래된 투자관행이다. 투자 유망지역을 찾아낸 후 주택이나 토지를 사기위해 단체버스를 타고 투어(?)를 하는 사람들도 여럿이다. 그러나 투자위험을 잘 아는 고수나 부동산 개발업자들은 ‘원정투자’를 오래된 금기사항으로 여긴다. 자기 사업지나 주거지에서 너무 멀리 나가 투자하면 투자에 실패할 가능성을 높인다. 멀리 가 투자하면 거래비용과 노력이 더 들고 팔 때 애를 먹어 겉으로는 남아도 안으로는 까먹는 경우가 대부분이다.

부동산 수요자의 특성이나 개발정보, 지리에 익숙하지 못한 외지에 투자하면 시세정보가 어두워 사기를 당하는 사례가 많다. 또 청약이 불리하고 양도소득세 비과세 거주요건(수도권 3년, 지방 2년) 때문에 절세효과가 미미해 투자실익이 거의 없다. 절세나 호재 예상된 지역이 아니라면 사업지나 주거지 인근, 잘 아는 곳이나 연고가 있는 곳, 자주 가서 시세나 거래동향을 파악하기 쉬운 곳에 돈을 묻는 것이 실속 있는 투자방법이다.

작은 부동산이 아름답다

‘베이비붐’(현 45~55세) 세대들은 자산 규모를 줄여 작은 부동산으로 갈아타는 것이 자산 리모델링의 최신 유행처럼 변했다. 인구 지형도와 사회·환경 변화는 소형 부동산을 불황에 강한 실속형부동산의 대표격으로 부각시킬 것이 거의 확실하다. 부동산 개발붐이 일고 있는 개도국이 아니라면 실수요자들이 많이 찾는 중소형이 투자의 대세인 셈이다. 규모 작은 부동산은 관리가 손쉽고 손바꿈과 객단가가 높아 경기의 부침을 덜타는 안정형 자산이다.

소형 아파트·오피스텔·원룸텔·도시형 생활주택·자투리 토지·임야·주말농장·전원주택 등 소형 종목들은 공급이 모자라지만 수요층은 꾸준히 늘고 있어 고급형과 대형 위주의 부동산시장에서 몸값이 한층 높아질 전망이다. 도심 임대용 상품뿐 아니라 수도권의 전원주택과 회원권 등 레저용부동산도 요즘은 실속형이 대세다. 수 억 원을 웃도는 고급상품 보다는 적은 돈으로 운용할 부동산이 인기를 끈 지 오래다.

오를 부동산만 골라 투자하라

부동산 투자는 덩치 큰 자산을 묻는 것이기 때문에 잘못 투자하면 대가와 실패 후유증이 크다. 특히 부동산 가치의 하락기에 접어드는 때에는 가치가 상승할 부동산만 선별해 투자해야 한다. 내리지 않을 부동산을 꼽는다면 당연히 ‘재료’가 있는 곳이다. 호재가 이미 반영된 지역 내 부동산은 시세가 오를 대로 올라 더 이상 가치상승을 기대할 수 없지만 미래가치가 있다면 공격적으로 투자하는 것이 장기적으로 이익이다.

음지가 양지될 곳의 투자처를 찾으려면 기존의 수도권 중 재개발 가능성 있는 낙후지역, 인구유입이 많은 시 승격 지역, 도시가 팽창되어 확대 일변도에 있는 수도권 외곽도시에 돈을 묻어야 한다. 이들 지역의 주거·상업용 땅은 투자회전이 빠른 상품이다. 다만 신도시·택지지구, 재개발·뉴타운사업으로 이미 발표 난 곳은 먹을 것이 거의 없다. 간혹 소문들은 초보자들의 왕래가 빈번하지만 수익성은커녕 실익은 많지 않다.

값싸게 사는 것이 최선이다

부동산경기가 좋을 때는 위치 좋은 부동산만 잘 고르면 실패확률이 줄어들지만 경기전망이 불투명할 때는 무조건 싸게 사야 성공한다. 미분양이 넘쳐나고 입주를 못해 ‘불 꺼진 집’이 넘쳐나는 때에는 제대로 매겨진 부동산보다 파격적으로 할인한 값에 파는 부동산이나 가격조건이 좋은 부동산부터 찾아내야 한다. 거품 뺀 부동산을 잡아야 투자수익률을 극대화하고 임대수익률을 높일 수 있어서다.

시세보다 저렴한 매물을 잡으려면 값싸게 나오는 시기 등 부동산 거래관행을 알아두고 미리 준비해야 한다. 시장이 얼어붙었을 때 더 좋은 조건의 값싼 급매물을 매입하는 것이 돈 버는 지름길이다. 실수요자라면 가격이 급락한 지역을 찾아 내 자금에 맞는 초급매물을 찾아보자. 관심지역 내 현지 중개업소 몇 군데와 친분을 쌓아둬 몇 개월의 가격변동을 체크하는 것이 중요하다. 넉넉한 시간을 갖고 꾸준하게 발품을 팔아 매물상황을 체크해보자.

아는 게 힘, 절세에 신경 써라

욕심 많은 투자자일수록 부동산으로 돈 버는 일에만 신경이 집중돼 있고 정작 불필요한(?) 돈이 새나가지 않게 하는 방법에 대해서는 무지한 경우가 많다. 부동산에 투자할 때 늘 따라다니는 것이 바로 ‘세금’이다. 피할 수 없는 세금이라면 절세전략을 짜두는 것이 진정한 재테크의 완성이다. 부동산 재테크의 최종 수익률은 세전이익이 아니라 세후이익이므로 투자자 본인의 처지와 자금에 맞는 절세계획을 미리부터 세워둬야 한다.

2009년 2월 정부의 미분양아파트 양도세 한시면제 정책 전후 사례를 봐도 그렇다. 수도권 과밀억제권역 내 주택 단지 안에 같은 아파트를 분양 받았는데 하루 차이로 누구는 양도세 100%를 내고 누구는 50%를 감면 받는다며 억울해 하는 계약자를 만난 적이 있다. 하루 이틀사이로 부동산을 팔고 사는 것만으로도 계약자간의 희비가 엇갈릴 수 있는 것이 부동산투자다. 매도 매입 전 세무전문가로부터 자문 받아보는 것도 실속 있는 투자 방법이다.

잘 팔리는 부동산에 묻어라

불황에 강한 실속형 부동산은 잘 팔리는 부동산이다. 현금화가 쉬울수록 가치가 높다. 아무리 정감 가고 돈 되는 부동산이라도 팔고 싶을 때 팔지 못해 현금동원을 할 수 없다면 문제가 심각하다. 계약하자마자 웃돈이 형성되는 부동산, 매입한 지 얼마 안 돼 되팔 경우 양도세 부담이 큰 부동산인데 매수자가 양도세를 부담하겠다고 조르는 경우, 분양 받자마자 프리미엄을 서로 얹어주겠다며 아우성인 부동산이라면 잘 팔리는 부동산의 전형이다.

환금성이 양호한 부동산은 주로 소형, 역세권, 도심 내에 있는 부동산이다. 아파트의 경우 59~85㎡ 이내 중소형이나 재건축사업의 호재가 예정돼 있는 사업초기 매물, 다세대·연립주택은 역세권에 위치해 임대 놓기 쉽거나 도시재생사업이 진행되는 매물, 오피스텔은 소형으로써 임대수익률이 높고 시설이 차별화된 도심 매물 등이다. 토지는 900㎡ 전후의 면적에 수도권과 인접해 있고 용도전환 용이한 땅이 손 바뀜이 잦은 편이다.

메트로컨설팅(www.metro21c.co.kr) 02-765-0008

주택연금을 바라보다

20100903095000

최근 주택연금에 대한 관심이 대단히 높아졌습니다. 주지의 사실과 같이 우리나라의 은퇴문제는 매우 심각한 상황인데 그 돌파구의 하나로 정부에서 내놓은 대안이 바로 주택연금인데요, 주택연금은 말 그대로 주택을 담보로 연금을 받는 금융상품으로서 전에는 역모기지론(역(逆) mortgage loan)이라 불렀는데 용어가 다소 어렵게 느껴진다는 지적이 있어 지금은 주택연금으로 통칭하고 있습니다. 이번 칼럼에서는 주택연금을 낱낱이 분석하고 과연 은퇴수단으로서 얼마나 효용성이 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

주택연금 개요

주택연금은 지난 2007년 7월 12일에 도입되어 2010년 7월 18일 현재 3,197건이 가입되었고, 가입자들은 평균 104만원 정도를 매월 연금으로 수령하고 있습니다. 가입자 중 최고령자는 98세이고, 가장 많이 받는 사람은 매월 436만원, 가장 적게 받는 사람은 매월 7만 9천원으로 그 격차가 큰데, 이는 가입자의 연령과 주택의 가격을 기준으로 연금액이 정해지기 때문입니다. 즉, 주택가격이 높을수록, 나이가 많을수록, 매월 수령하는 연금액이 많아지는데요, 주택가격이 높으면 담보가치가 크기 때문에 당연히 연금액이 많아지는 것이고, 같은 주택가격이라도 나이가 많을수록 기대하는 생존기간이 짧기 때문에 연금액이 많아지는 것입니다.

주택연금은 민간보험사처럼 경험생명표를 사용하는 것이 아니라 국민생명표(완전생명표)를 사용하기 때문에 남녀 모두 100세까지 생존하는 것을 가정하고 있습니다. 그래서 같은 3억원짜리 주택이라도 가입자의 나이가 60세인 사람은 40년간 연금을 지급하는 걸로 예상해서 연금액을 정하고, 70세인 사람은 30년간 연금을 지급하는 걸로 예상하기 때문에 나이가 많을수록 연금액이 커지는 것입니다.

주택연금은 금융공기업인 한국주택금융공사가 종신토록 연금지급을 보증하고, 살던 집에서 죽을 때까지(배우자 포함) 연금을 받으며 살 수 있기 때문에 심리적인 안정감이 높고, 저당권 설정시 등록세, 교육세, 농특세 면제, 국민주택채권 매입의무 면제, 재산세 25% 감면(5억원까지), 주택연금 대출이자비용 소득공제(연 200만원까지) 등 다양한 세제혜택이 있어서 실질적으로도 도움이 되고 있습니다.

가입조건 및 절차

주택연금에 가입하기 위해서는 만 60세 이상(부부인 경우, 부부 모두 60세 이상)이어야 하고 부부합산 1세대 1주택이어야 합니다. ‘주택법’ 상 주택이어야 하므로 오피스텔, 상가주택 등은 해당되지 않고, 한국감정원 인터넷시세로 9억원 이하의 주택이어야 하고, 실제로 거주해야 한다는 조건을 충족하면 주택연금에 가입할 수 있습니다. 시행 초기에는 만 65세 이상, 6억원 이하의 주택이어야 했는데 가입조건이 너무 까다롭다는 여론이 있어서 완화된 것입니다.

배우자가 없는 경우 단독으로 가입할 수 있으며 부부는 법적 부부만 인정하고 사실혼은 인정하지 않습니다. 부부 중 나이가 적은 사람을 기준으로 대출한도금액과 연금액이 결정되고 부부가 모두 사망할 때까지 연금이 지급되는데 가입자의 선택에 따라 매월 일정한 금액을 받을 수도 있고, 매년 3%씩 증가 또는 감소하도록 받을 수도 있고, 사용목적에 따라 대출한도의 50%까지를 일시금으로 받을 수도 있습니다. 가입절차는 간단합니다. 필요서류를 구비해서 심사를 받은 후 주택금융공사로부터 보증서를 발급받게 되는데 이것을 가지고 시중 9개 금융기관에 방문해서 주택연금을 신청하면 됩니다. 보다 자세한 내용은 1688-8114로 문의하시기 바랍니다.

주택연금의 이해

주택연금은 ‘연금’이라고 표현은 하지만 실제로는 주택을 담보로 하는 대출로 이해해야 합니다. 하지만 주택구입시의 대출과는 확연히 다른 구조이므로 좀 자세히 살펴볼 필요가 있습니다. 주택구입시는, 예를 들어 3억원짜리 집을 사기 위해 1억원을 대출받는다면 이 1억원은 일시에 대출을 받는 것이고 이것을 정해진 기간 동안 정해진 대출이자율로 상환을 하게 됩니다. 하지만, 주택연금의 경우 3억원짜리 집을 담보로 매월 100만원씩 연금을 받는다면 이 100만원과 여기에 대한 이자가 첫째 달의 대출잔액이 됩니다. 둘째 달에는 100만원+2달치 이자와 100만원+1달치 이자를 합친 금액이 대출잔액이 되지요. 즉, 매월 100만원씩 대출원금이 증가하는 형태로 이해하면 되겠습니다. 따라서 초기에는 대출이자에 대한 부담이 적고, 기간이 경과할수록 이자부담이 증가하기는 하지만 대출이율이 낮아서 큰 부담으로 느껴지지는 않습니다.

주택연금에 대한 대출이자율은 ‘91일물 CD금리+1.1%’이고 2010년 8월 현재 CD금리는 2.63%이므로 대출이자율은 3.73%에 불과하기 때문입니다. 그리고 주택연금의 결정적인 장점은 대출원금과 이자의 합계, 즉 대출잔액이 아무리 증가해도, 설령 담보주택의 가치를 초과하더라도 한국주택금융공사가 연금지급을 보증하기 때문에 가입자 사망시까지 연금이 중단될 걱정이 없습니다. 나중에 가입자가 사망한 후 주택을 처분해서 금융기관에 대출잔액을 갚게 되는데, 이를 갚고 남으면 상속인이 수령하고, 모자라도 상속인에게 부족분을 청구하지 않습니다. 이 부족분은 주택금융공사가 금융기관에 대신 지급하도록 되어 있고, 이를 대비해서 주택금융공사는 주택연금 가입자로부터 일종의 보험료 성격으로 ‘보증료’라는 것을 받습니다. 보증료는 두 가지로 나눠지는데 초기보증료는 주택가격의 2%를 1회만 받고, 연보증료는 대출잔액의 0.5%를 12로 나눈 금액을 매월 받습니다. 하지만 가입자가 실제로 보증료를 납부하는 것이 아니라 금융기관이 주택금융공사에 대신 납부하고 이를 대출잔액에 포함시키는 방식을 취하기 때문에 가입자의 비용부담은 주택에 대한 근저당 설정비용 외에는 없습니다.

앞서 주택연금은 같은 가격의 주택이라도 가입자의 나이에 따라서 연금액이 달라진다고 했는데 이 부분을 좀 더 자세히 들여다 보겠습니다. 주택연금은 주택담보대출처럼 담보인정비율(LTV)이 정해져 있는 것이 아니라, 완전생명표에 의거하여 가입자가 100세까지 생존할 거라고 가정하고 사망시까지 매달 수령하는 연금액을 정해진 할인율(연 7.12% 월 복리)로 할인하여 현재가치로 환산한 금액을 모두 더한 값을 대출한도로 설정하는 방식을 취하고 있습니다. 설명이 좀 길고 난해하게 느껴질 수도 있는데, 쉽게 얘기하자면 나이에 따라서 대출한도가 달라진다는 말입니다. 이를 근거로 대출한도비율을 필자가 계산해 보니 60세는 약 38%, 70세는 약 53%, 80세는 약 74%로 나타났습니다. 예를 들어 3억원짜리 주택의 경우 60세, 70세, 80세의 대출한도는 각각 1억 1,400만원, 1억 5,900만원, 2억 2,200만원으로 계산됩니다. 그래서 같은 가격의 주택이라도 나이가 많을수록 대출한도가 크고 그에 따라 연금액도 커지는 것입니다.

하지만, 사실 필자가 가장 주목하는 부분은 위에서 언급한 할인율입니다. 주택연금의 할인율은 이자율의 개념과 동일하고, 따라서 할인율이 높을수록 연금액이 많아지기 때문에 7.12%라는 할인율은 시중의 일시납연금상품보다 주택연금이 비교우위에 있도록 하는 가장 중요한 요소가 됩니다. 실제로 60세 남자가 주택연금의 대출한도액이 2억원인 경우 매월 122만원 가량을 수령할 수 있는데 비해, 2억원을 보험사의 일시납연금에 가입한 경우에는 현재의 공시이율 기준으로 매월 96만원 정도 밖에 받을 수 없습니다. 이런 차이가 발생하는 것은 순전히 7.12%라는 할인율의 힘이라고 보면 됩니다.

총평

은퇴 후 별다른 소득이 없고, 집 한 채와 국민연금만 있는 경우라면 주택연금은 대단히 유용한 은퇴수단이 될 수 있습니다. 혹자는 집을 처분한 금액으로 보다 높은 수익률을 기대할 수 있는 투자형연금상품(예컨대 변액일시납연금)에 가입하는 것이 낫다고 하기도 하는데, 재무설계의 관점에서는 바람직한 선택이 아니라고 생각됩니다. 일단 집을 처분하고 나면 기거할 곳이 마땅치 않게 되고, 60세 이상의 연령층이 투자형상품에 목돈을 예치하는 것은 과도한 위험을 떠안는 것이라고 생각되기 때문입니다. 시중의 이자율보다 높은 금리를 적용받을 수 있고, 살던 집에서 죽을 때까지 연금을 받을 수 있는 주택연금이 금전적인 면에서나 심리적인 면에서 더 나은 선택이 아닐까 생각합니다. 물론 가입조건을 충족한다는 전제가 있어야겠지요.

한 가지 걸림돌이 있다면 죽을 때 자식들에게 집 한 채는 남겨주고자 하는 한국인의 정서입니다. 그러나 이런 생각도 요즘에는 많이 줄어들고 있다는 통계자료가 나오고 있습니다. TV에서 아버지가 전 재산을 기부하기로 했다고 하자 자식들이 볼멘 소리로 ‘그런 말씀 마세요~’를 합창하는 광고를 본 적이 있는데 이것 역시 세태가 많이 변한 것을 보여주는 예라고 생각합니다. 부모의 노후를 책임지지 못할 자식이라면 최소한 부모가 주택연금에 가입하는 것을 반대해서는 안되지 않을까요? 수욕정이풍부지(樹欲靜而風不止) 자욕양이친부대(子欲養而親不待)라는 말이 있습니다. 나무는 가만히 있고자 하나 바람이 그치지 않고, 자식은 봉양하고자 하나 부모는 기다려주지 않는다는 말이지요. 자식이 부모의 은혜를 깨닫고 효도를 하려고 해도 부모가 돌아가시고 나면 소용없는 일이지 않겠습니까? 그 동안 바쁘게 살아오느라 부모를 잘 챙겨드리지 못했다는 생각이 든다면, 부모의 여생에 관심이 있다면, 부모가 주택연금에 가입할 조건이 된다면, 깊이 고민해 보시기 바랍니다.

필자의 판단에는 주택연금의 현재의 지급조건이 앞으로 더 좋아질 확률은 그리 높지 않아 보입니다. 현재 주택연금은 주택가격이 매년 3.5%씩 상승한다는 것을 전제로 할인율과 연금액 등을 결정하고 있는데요, 단언할 수는 없지만 향후 주택가격이 중장기적으로 안정세 또는 하락세를 보인다면 주택금융공사의 보증부담증가 등의 이유로 연금액 감소, 보증료 증가라는 방향으로 전개될 개연성이 큽니다. 이 예상이 맞는다면 하루라도 빨리 가입하는 것이 더 유리한 상황이 될 것입니다. 부모에게 주택연금을 추천한다는 것은 어쩌면 그 동안 못다한 효도에 대한 짐을 한방에 덜어버리는 일이 될 수도 있습니다. 그러면 아마 부모들은 입에 침이 마르도록 자식들 칭찬하면서 다니시지 않을까요? 물론 주택연금에 가입시켜 드리는 게 효도의 결정판은 아닙니다. 부모에게 주택이 없을 수도 있고, 있어도 가입조건이 맞지 않을 수도 있습니다. 필자는 다만, 부모는 자식의 거울이라는 말을 떠올리고자 합니다. 여러분의 자녀들이 나중에 여러분을 대하는 방식은 지금 여러분이 부모를 대하는 방식에 기인할 것이 틀림없습니다. ‘뿌린 대로 거둔다.’, ‘대접받고 싶은 만큼 대접하라.’ 같은 맥락의 말들이고, 선택은 여러분의 몫으로 남기겠습니다.

※ 궁금한 점이나, 보다 자세한 설명이 필요하시면 이메일로 문의해 주세요.

부동산 시장이 초토화된 이유는 3가지!

20100906174014

수요 죽이기와 보금자리 공급폭탄 협박이 주범, 폭락론자들의 발호가 공범

작년 1월부터 온기가 감돌던 부동산 시장에 느닷없는 정부의 DTI규제(2010년 9월) 칼날에 수도권 주택시장이 초토화되면서 이때를 놓치지 않고 폭락론자들의 발호가 극성을 부렸고, 이들 비관론자(자칭, 집값 정상화론자)이 ‘대폭락’의 다른 이름인 ‘하우스 푸어’라는 콩글리쉬 용어까지 만들어가며 시장을 또다시 공포의 도가니로 다시 몰아간지 벌써 두 달이 다 되어가고 있다.

하우스 푸어의 발생한 원인은 집값하락이 주범이자 하우스 푸어가 발생한 이유의 전부라고 해도 과언이 아니다. 그렇다면 2008년말 금융위기 직후 큰 폭으로 하락하던 수도권 집값이 글로벌 공조와 저금리 및 각국의 선제적인 금융위기 대응 등으로 위기를 벗어나면서 2009년 1월부터 서서히 대한민국 주택가격이 반등하기 시작하면서 집값상승세가 무르익다 지방대도시와 달리 수도권에서 갑자기 집값이 꼬꾸라진 이유는 무얼까? 서두에서 잠깐 언급했듯이 가장 큰 이유는 금융규제에 의한 ‘돈줄 막기’와 보금자리주택 공급폭탄 협박 2가지가 주범이며, 부수적으로 폭락론자들의 발호로 인한 공포분위기 조장이라는 1가지 이유가 공범으로 더 추가된다. 먼저 가장 큰 주범인 2가지 이유를 살펴보자.

정부는 위기를 넘기고 모처럼 기사회생하면서, 당초 정부가 의도했던 대로 주택시장이 회복되고 거래도 증가하면서 시장이 활기를 띄자 이러한 목표달성 상태를 한동안 즐기며 관망했었어야 했으나 지나치게 성급하게 목표달성(정부가 목표로 한 주택경기회복)의 즐거움을 잠시도 즐기지 않고, 다시 냉탕 속으로 주택시장을 내동댕이쳤다.

수도권 집값이 하락세로 대반전한 결정적인 계기는 2009년 9월 시행 및 확대조치로 내세운 금융규제였다. DTI의 수도권확대와 제2금융권으로의 확대조치는 생각보다 훨씬 빠르게 수도권 주택시장을 얼어붙게 만들었다.

필자가 아는 사람들 중 상당수는 수도권 유망지역으로 일컬어지는 택지지구에서 분양받은 아파트의 프리미엄이 9월말까지도 상종가를 치면서 사전점검을 즐겁게 할 수 있을 것 같다며 표정이 밝았지만, 사전점검기간이던 10월초에는 분위기가 급작스럽게 바뀌어 당혹감을 감추지 못하는 표정이었다. 금융규제는 이처럼 초단기간에 그나마 금융위기를 넘기고 온기가 감돌던 수도권 주택시장을 단 한방에 쓰러뜨릴 정도의 파괴력을 과시했던 것이다.

물론 DTI규제 한가지만으로 잘나가던 수도권 주택시장이 냉탕 속으로 빠져 들어간 건 아니었다. 주택시장을 꼬꾸라뜨릴 두 번째 강력한 신병기는 대규모 보금자리주택 공급물량이었다.

때마침 금융규제와 거의 같은 시기에 쏟아져 나온 보금자리주택 시범지구 물량은 당시 고점이던 2009년 9월말 주변 기존 재고주택의 가격과는 큰 폭의 격차가 있었다. 예컨대 강남권 보금자리주택의 사전예약당시의 예정분양가는 대략 주변시세의 60%수준에 불과하여 사실상 반값아파트나 다를 바가 없었다. 비단 강남권 보금자리주택뿐만 아니라 수도권 보금자리주택이었던 하남미사지구나 고양 원흥지구역시 당시 가격이 상승하던 시기였던 탓에 주변시세보다 3.3㎡당 대략 2백만원정도는 저렴했기 때문에 실수요자들의 관심은 비싸 보이는 기존 재고주택시장으로 더 이상 쏠리지 않았고 보금자리주택 열풍이 불어닥치게 된다.

이를 요약하면, 수도권 주택시장은 2009년 10월을 기점으로 하락세로 대반전하게 된 것인데, 장기판으로 치자면 수요와 공급 측면 모두 집값을 내리는 양수겹장에 의한 외통수에 걸리고 만 것이다.

한편, 2가지 주범 이외에 공범도 있었는데, 흔히 비관론자들이라고 불리는 집값 폭락론자들의 발호로 인한 공포감 조성과 심리위축을 들 수 있다. 때마침 금융규제와 보금자리주택 공급폭탄 등으로 주택시장이 침체의 늪에 빠지기 시작하자 이때를 놓칠세라 이들 비관론자들은

당시 공포감을 조성하는 서적들을 출판하면서 시장 참여자들을 과거 2008년 금융위기직후 대폭락 운운하며 전 국민을 공포의 도가니로 몰고 갔던 ‘대폭락설(說)’류와 판박이인 서적들을 시중에 쏟아내면서 가뜩이나 위축된 심리를 더욱 더 위축시켜 시장침체를 부채질하였다.

이들 비관론자들의 신통한 예언 능력 탓 이었는지, 아니면 정부의 과도한 규제로 인해 주택시장이 침체로 빠져드는 시점에서 시장 침체기속에서 독자들의 조바심과 공포심을 이용해 서적홍보와 판매에 열을 올리던 비관론자들의 주장이 용케 맞아 떨어진 것 인지는 몰라도 2009년 10월 이후 2010년 8월말 현재까지 장기간에 걸쳐 주택시장이 늪에서 헤어 나오지 못하면서 이들 대안 없는 비관론자들은 마치 물 만난 물고기마냥 전례 없이 주택시장 참여자들을 조롱하고 비판하며, 집값상승은 절대로 없으니 무조건 집을 손절매하고 전월세로 거주하라며 겁박에 가까운 경고를 발하며 활개를 치고 있는 씁쓸한 현실이 유지되고 있다.

다행히 8.29대책으로 인해 주택시장이 환자로 비유하면, 중환자실에서 의식불명인 상태로 방치되다 의료진의 응급조치로 간신히 의식을 회복하고 현재는 회복실로 이동 중인 상태다.

냉탕에서 온탕으로 옮겨가면서 시장은 새로운 국면을 맞고 있는데, 수도권 주택시장을 초토화시킨 이들 3가지 원인들 중 공범격인, 비관론자들의 공포감 조성이야 앞으로도 시장이 회복되던 회복되지 않던 계속해서 날뛰겠지만, 2가지 주범(수요 죽이기와 공급폭탄협박의 양수겹장)은 영원할 수 없고 향후 변화가 불가피할 수 밖에 없는 상황들로 전개되고 있음을 간과해서는 안될 것이다.

이미 수요의 숨통이 터지고 있고, 보금자리공급폭탄 협박은 폭탄수준이 아닌 추석에 동네 아이들이 가지고 놀던 폭음탄 수준으로 변화되어 시장참여자들을 더 이상 위협하지 못하게 됐다. 내년에는 서울과 수도권 입주물량이 각각 3분의 1토막, 4분의 1토막이 나면서 전세가격과 매매가격의 불안이 예상되어지는 상황이어서 현재 추석을 전후로 실수요자들과 투자자들 모두 매우 중대한 국면에 직면하고 있는 것이 사실이다.

시장에 공포의 덫을 놓는 세력들의 의견도 일단은 참고해볼 필요는 있겠지만 이들 세력에 세뇌 당하는 수준까지 가 게되면 향후 집도 없이 계속 상승하는 전세금을 올려주느라 전세대출만 잔뜩 받게 되는 ‘전세푸어’로 전락할 수 있는 중대한 문제에 직면하게 될 수 있음도 간과해서는 안될 것이다.

(본 칼럼은 필자 저 [하우스 푸어에서 살아남는 법] 제 1장 2절에서 발췌한것임)

네이버카페:<부가모>매니저 (http://cafe.naver.com/bootechhospital)

<하우스 푸어에서 살아남는 법> 저자

5가지 종자돈 마련의 기술

20100907094336

5가지 종자돈 마련의 기술

남들보다 빨리 부자가 된 사람들을 살펴보면 공통적인 특징이 있는데 그것은 가능한 빨리 종자돈을 마련했다는 것이다. 비단 부자가 되는 방법뿐만 아니라 재테크를 잘 하기 위해서도 바로 이 종자돈을 빨리 만드는 게 중요하다. 종자돈을 가지고 눈덩이를 굴리듯 현명하게 잘 굴린다면 빨리 부자가 될 수 있다. 따라서 부자가 되기 위해서 젊었을 때부터 종자돈을 만드는데 시간과 노력을 집중해야 한다. 그렇다면 어떻게 종자돈을 빨리 만들 것인가? 종자돈을 만드는 기술 BEST 5에 대해 알아보자.

1. 계를 통한 종자돈 마련

첫 번째 계를 통해 종자돈을 마련하는 방법이다. 곗돈을 타는 방식에 의해 계는 크게 번호 계와 낙찰계로 나뉜다. 번호계는 미리 순번에 따른 이자를 정해놓고 계원끼리 순번을 정해 곗돈을 받는 방식이다. 급전이 필요한 계원은 앞 순번을 받고 높은 이자소득을 원하는 계원은 뒤 순번을 신청하게 된다. 낙찰계는 가장 낮은 곗돈을 받겠다고 써 내거나 가장 높은 이자를 주겠다고 써낸 계원부터 먼저 곗돈을 타는 방식이다. 입찰방식으로 곗돈 타는 순서를 정하기 때문에 입찰계라고도 한다.

급전이 필요한 사람은 번호계보다는 낙찰계에서 더 쉽게 자금을 조달할 수 있는 반면 급전을 받아간 사람이 곗돈을 못 부을 가능성도 그만큼 높기 때문에 계가 깨질 위험도 낙찰계가 더 크다. 계는 이자가 큰 반면 계주가 도망을 가는 등 계가 깨질 경우 불입한 납입원금을 모두 잃을 수 있기 때문에 종자돈 마련하는 방법 중에 가장 신중을 기해야 한다.

2. 주식으로 종자돈 마련

매달 일정한 금액을 하나의 회사나 다른 회사의 주식을 매입하는 방법이다. 하지만 대부분 모든 사람들이 우량주를 살 확률은 낮다. 왜냐하면 우량주일수록 주가가 비싸기 때문에 적은 돈으로 우량주보다는 코스닥이나 중소형주를 살 수 밖에 없다. 따라서 분산투자 효과가 적고 매달 정해진 날짜에 주식을 사는 게 현실적으로 불가능하다. 또한 원칙을 지키고 주식투자 하기가 쉬운 일은 아니다. 상한가 15% 하한가 15%를 감안했을 때 하루에도 30%의 돈을 잃을 수도 있기 때문에 가장 냉정해야 할 투자판에서 그 냉정함을 지키기가 쉽지 않기 때문이다. 주식투자로 목돈마련을 하고자 한다면 본인만의 명확한 목표와 원칙이 있어야 한다. 분위기에 휩쓸리는 투자 보다는 기업의 재무제표와 그 기업의 미래 비젼을 꼼꼼히 살펴본 후 투자를 해야 한다.

3. 적금으로 종자돈 마련

일반적으로 가장 널리 쓰이는 종자돈 마련 방법이다. 원금을 잃을 염려가 없기 때문에 상당히 안정적인 저축 방법이라고 생각하지만 지금과 같은 저금리기조에서는 돈을 모으는 것만 생각해야지 물가를 반영한 실제가치는 마이너스라고 해도 과언이 아니다. 따라서 0.1%라도 금리가 높은 곳에 적금을 넣는 게 현명하다. 상호 저축은행등 제 2금융권이 시중 은행보다 금리가 높다. 예금자 보호법에 의해 5,000만원까지 보호가 되기 때문에 제 2금융권 이용시 참고 할 만하다. 아무래도 시중은행보다 제2금융권이 재정 건전성면에서는 약하기 때문에 예금자 보호가 되는 5,000만원까지만 돈을 넣는 것도 제 2금융권을 이용하는 한 방법이다. 기간을 정해 놓고 적금을 넣기가 부담스러울 수 있기 때문에 이럴 때는 최근 각광을 받고 있는 CMA도 활용해 볼만 하다. 하지만 실질금리가 마이너스인 현 상황에서 적금으로 목돈마련 하는 방법은 한계가 있다.

4. 펀드나 변액유니버셜로 종자돈 마련

적립식 펀드나 변액 유니버셜로 종자돈을 마련하는 방법이며 개인적으로도 가장 추천하는 방법이다. 종목 분산투자와 달러 코스트 에버리지 효과를 통해 리스크를 헤지 할 수 있다. 펀드의 가장 큰 장점은 적은 돈으로도 우량주의 주식을 분산해서 살 수 있다는 점이다. 일반인들이 삼성전자 한 주를 사기도 힘들어서 분산투자하기가 힘들지만 펀드를 가입하게 되면 여러 가지 우량주를 적은 돈으로도 나우어 살 수 있어 분산투자가 가능하다. 또한 앞서 언급한 달러 코스트 에버리지 효과로 인해 시간적인 분산투자를 할 수 있어 잘못된 투자 판단을 최소화 시킬 수 있다. 달러 코스트 에버리지 효과란 일정 금액을 정기적으로 장기간 납입하여 매입하는 방법으로 가격이 낮을수록 매입 주식 수는 많아지게 되어 결과적으로 평균 매입 단가가 하락하는 현상을 말한다.

적립식펀드나 변액유니버셜을 하기 위해서는 기본적으로 투자 마인드가 있어야 하고 해당 펀드의 운용 철학과 본인의 목적자금과 맞는 펀드인지를 결정 한 후 운용수수료 환매수수료도 꼼꼼히 챙긴 후 가입해야 한다.

5. 부동산으로 종자돈 마련

위에서 열거한 다른 방법과 다르게 부동산으로 종자돈을 마련하는 방법은 일정 부분 종자돈이 필요하다. 모아진 종자돈과 대출을 받아 부동산을 매입한 후 매달 들어오는 급여나 현금으로 부동산 대출을 갚는 방법도 고려해 볼 만 하다. 단, 무리하게 대출을 받을 경우 위험할 수 있기 때문에 주의해야 한다. 예를 들면 2억짜리 주택을 사고 1억원의 대출을 받아 매달 고정적으로 들어오는 돈으로 대출을 갚는 식이다. 대출을 갚아 나가면서 종자돈을 마련하는 방법인데 거꾸로 투자법이라고 할 수 있겠다. 부동산의 가치가 오르거나 인플레이션의 대비해서 필요한 투자법이기는 하지만 기본적으로 부동산 투자를 하기 위해서는 기본적인 세금상식과 부동산 안목이 있어야 하기 때문에 준비 되지 않은 상태에서 자칫 투자를 잘못 할 경우 실패 할 확률이 크다. 따라서 철저한 준비가 반드시 필요하다.

http://cafe.daum.net/jaebeal (젊은 재벌들) 문의 02-2632-4317

재테크 만유인력 법칙

20100908154156

재테크 만유인력 법칙

누구나 재테크를 잘 하길 원하지만 그렇다고 누구나 재테크에 성공 할 수 있는 건 아니다. 재테크를 잘 하는 사람과 그렇지 못한 사람의 차이는 분명히 존재한다. 그렇다면 무엇이 재테크를 잘 하는 사람들과 그렇지 못한 사람들로 구분 지을 수 있을까? 지금부터 그 궁금증을 파 해쳐 보자.

우선 재테크를 잘 하는 사람들이 갖고 있는 특징 중에 하나는 호기심이 많다. 그리고 거기서 그치지 않는 통찰력이 있다는 것이다. 한 마디로 사물을 보는 남다른 눈이 있다는 것인데 이것은 비단 재테크에서 뿐만 아니라 성공한 사람들이 갖고 있는 공통적인 특징 중에 하나이기도 하다. 물리학의 길이 빛나는 법칙인 ‘ 만유인력의 법칙 ’은 우연히 사과가 떨어지는 것을 보고 뉴튼이 발견했다. 하지만 그 이전의 사람들 아니 지금 현대에 살고 있는 사람들도 사과가 떨어지는 것을 보고 ‘ 만유인력의 법칙 ’을 발견 하기란 ‘ 낙타가 바늘구멍에 들어가는 것 ’ 처럼 어려울 것이다. 뉴튼만이 사과가 왜? 떨어질까? 라는 호기심을 갖고 거기서 그치지 않고 본인만의 통찰력으로 결국 ‘ 만유인력의 법칙 ’ 이 탄생한 것이다.

재테크에 있어서도 본인만의 통찰력이 중요하다. 향후 어떤 펀드가 괜찮을지 어떤 주식이 오를지 어떤 부동산이 향후 유망한지 본인만의 통찰력으로 미래를 어느 정도 예견 할 수 있다. 이 통찰력을 기르기 위해서는 계속적인 훈련과 항상 ‘ 왜 ? ’라는 호기심을 갖는 게 중요하다. 최근 금값이 오르는데 왜 그럴까? 부동산이 앞으로 떨어진다고 하는데 왜 그렇게 생각할까? 남이 하는 말이 아닌 나만의 분석법으로 사물을 대하다보면 본인만의 통찰력이 길러 질 수가 있다. 그리고 그런 사람들이 언론에 현혹되지 않는 본인만의 투자법으로 재테크에 성공한다. 사실 남과 똑같이 해서는 재테크 역시 성공하기가 쉽지 않기 때문에 남과 다른 투자법으로 남들이 못 보는 곳을 보며 투자해야 한다.

두 번째 특징은 뚜렷한 목표의식이 있고 구체적인 현실 계획이 있다는 것이다. 재테크를 하기 위해서는 일정 금액의 종자돈이 있어야 한다. 그리고 그 종자돈은 뚜렷한 목표와 구체적이고 현실적인 계획을 가져야 한다. ‘목표는 핏빛처럼 선명하게 해라.’ 라는 말처럼 선명하고 구체적인 목표야 말로 스스로 동기부여해서 열심히 그 목표를 향해 달려 갈 수 가 있다. 너무 막연한 목표나 현실적이지 목한 목표는 좌표를 잃어버린 배처럼 바다에서 표류 할 수 있다. 뚜렷한 목표가 세워지면 현실적인 세부 계획들을 세워야 한다. 그럼에도 불구하고 정말 많은 사람들이 재테크에 있어서 뚜렷한 목표와 세부계획을 갖고 있지 않다.

예를 들면 3년 내 1억을 모으고 싶다면 원금만 한 달에 약 277만원을 저축을 해야 한다. 본인이 한 달에 277만원을 저축하고 급여가 한 달에 300만원이라면 이 사람은 한 달에 23만원으로 생활을 하면 된다. 한 달에 23만원으로 생활하기 위해서는 하루에 약 7천 600원이하를 쓰면 된다. 하루에 7천 600원을 쓰려면 가까운 곳은 걸어 다녀서 교통비를 아끼고 점심식사는 도시락을 싸가지고 다니고 친구들과 술을 먹어도 술값은 절대 내면 안 된다. 물론 이렇게 생활 하는 게 쉽지 않겠지만 이런 구체적이고 현실적인 계획들을 세우고 실천하다 보면 그렇지 않은 사람들 보다 훨씬 많이 재테크에 능한 사람이 되어 있을 것이다.

필자의 경우에도 3년 만에 1억을 모았는데 당시 필자의 급여가 한 달에 약 300만원 이었다. 그중 한 달에 100만원으로 생활했다. 그리고 나머지 돈인 200만원으로 펀드를 가입 했는데 수익률이 괜찮아 원금은 3년동안 7,200만원이었는데 2,800만원 정도의 수익을 얻어 1억을 모을 수 있었다. 이처럼 구체적이고 현실적인 계획이 재테크에 있어서 얼마나 중요한지 알 수 있을 것이다.

세 번째 특징은 꾸준히 공부한다는 것이다. 신문과 인터넷을 통해서 경기 흐름을 읽고 새로운 금융상품이나 새롭게 투자 할 곳이 있는지 끊임없이 본인을 업데이트 화 시키다 보면 자연스럽게 재테크에 눈이 떠질 것이다. 다만 주의 할 것은 ‘눈팅만 하면 안 된다는 것 이다.’ 가장 좋은 공부는 스스로의 경험이다. 직접 해보기 전에 철저히 준비해야 할 것은 맞지만 그렇다고 준비만 하고 실행하지 않는다면 아무 의미가 없다. 많은 사람들이 재테크를 하지 못하는 이유도 실천력의 부족에서 기인한다. 충분히 준비가 되었다면 과감히 실천해서 재테크에 첫 발을 내 딛는거 역시 중요하다.

마지막 특징은 긍정적인 마음가짐이다. 주변에서 보면 항상 부정적으로 말하는 사람들이 있다. 그런데 신기한건 정말 그런 사람들은 인생자체도 부정적이기만 하다. 항상 하는 일이 잘 되지 않을뿐더러 자신감도 없다. 본인의 힘으로 뭔가를 이뤄낸 경험이 없기 때문에 항상 두려워하고 자신감을 갖지 못하는 것이다. 그런 사람들 말을 들으면 본인도 부정적으로 바뀐다. 따라서 항상 긍정적인 마음가짐을 가지고 부정적인 사람들의 말에 귀 기울여서는 안 된다. 오히려 좀 황당하더라도 긍정적이고 자신감이 있는 사람의 주변에 있는 게 좋은 기운을 받을 수 있어서 더 낫다.

‘ SECRET ' 이란 책에서 보면 항상 긍정적인 마인드를 갖고 간절히 원하면 꿈이 내 마음속에 빨려 들어와 현실이 된다는 내용이다. 어쩌면 시크릿의 저자도 성공의 만유인력의 법칙을 발견했는지 모르겠다. 성공하기 위해서는 꿈을 꾸고 간절히 원하면 현실 속으로 빨려드는 마법 같은 이야기. 재테크에서도 마찬가지다 정말 부자가 되고 싶다면 항상 긍정적인 마음으로 뚜렷한 목표와 세부계획을 정하고 열심히 공부해 본인만의 안목을 만들어서 과감히 실천하는 것이다. 이것이 바로 필자 표 재테크 만유인력의 법칙이다.

http://cafe.daum.net/jaebeal (젊은 재벌들) 문의 02-2632-4317